这个指标透露了中国房地产最大的秘密！

过去几天，上海、武汉连续诞生多个高价宅地。而今年以来地王数量已突破220宗，仅过去半个月就诞生12个地王。这仅仅是今年以来房地产市场火热的一个缩影。

伴随土地市场的火热，房企发债规模也是水涨船高，目前房企公司债规模已超4900亿元，是去年全年的1.14倍。证监会、银监会也已相继发出房企融资收紧政策，房地产行业或将进入政策收紧期。

地王层出不穷

7月29日，融信以31.55亿元拿下上海新江湾城一地块，溢价率51%，并成为该区域最高单价地块。过去两天也接连诞生地王，其中，7月27日，金地集团以88亿元拍下上海一幅宅地，溢价率286%。7月28日，武汉刷出3家地王，其中碧桂园以25.31亿元拍下其中一幅宅地，溢价率289%，并成为武汉单价地王。

今年以来，一线房地产市场火热的最显著标志就是层出不穷的地王。

中原地产报告显示，今年上半年，内地一共出现了152宗溢价率40%以上、单地块超5亿元的“地王”，远高于去年全年的95宗。其中南京、苏州、合肥等二线城市成为今年地王出现最多的区域。

新华社报道，上半年，全国主要城市冒出219余宗“地王”，堪称有史以来高价地最密集涌现的半年。而在上一个“地王”年的2013年，也不过拍出60宗“地王”。

房企不差钱

今年以来地拍卖中，热点城市“三高”症状普遍，即“房价涨幅高”、“地价溢价率高”、“投资投机客比例高”。伴随地王频现的，是地方土地出让收入的不断攀升。2016年上半年，全国50大城市土地出让金高达9655.9亿，同比上涨38.5%。而在这个过程中，房企纷纷表现出“不差钱”的姿态。

Wind资讯统计，上半年房企发行公司债规模达4900亿元，超过2015年全年的发债金额。而2015年房企公司债发行金额超4300亿元，已经达到2014年的27倍多。房企同时还运用企业债、中票、短融等工具进行了融资。

根据中国指数研究院统计数据显示，2016年上半年共有34家A股上市房企发布增发预案，融资总额达2271亿元，比去年同期增长41.9%。

而这其中，“三高地块”涉及A股上市房企有18家，其中有13家在A股房企再融资开闸之后实施了定向增发或公布过定增预案，募资总规模达1768.6亿元，占同期上市房企募资总额的比例高达77.88%。

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另外，今年以来已有19家房企增发预案成功实施，募资总额达687亿元，而在2015年上半年这个数字不过185亿元，相比去年，今年上半年的增发数量和规模都呈现出大幅上涨的态势。

首创证券研究部发布的报告称，当前的地王现象主要是流动性宽裕、融资通道畅通的情况下一种恐慌性豪赌，这种未来预期的透支不仅将影响当前市场的供需结构，还将对存量项目和新增项目构成揠苗助长式的压力。

中央、地方、证监会、银监会抛出四大利空！

这种状况引起了监管层的警惕，近几日多个层级、多个部门接连发声，剑指一线楼市虚热。

中央政治局罕见提出：抑制资产泡沫！

中央政治局7月26日召开会议称，要全面落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的五大任务，其中重点提及要抑制资产泡沫。

“抑制资产泡沫”，这一点被特地提出较为少见，市场认为这主要体现在当局对住房价格的担忧。

中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇表示，目前资产泡沫可能指的是房地产泡沫，房地产业成本高，抑制了其他一些行业的发展，也攫取了其他一些行业的利润。

易居研究院智库研究中心总监严跃进则表示，抑制资产泡沫重点是抑制局部楼市价格的明显上涨，这或是针对目前全国10个左右的热点城市房价。

多个热门城市传出限贷风声

据北京日报报道，北京购买二套非普通商品住房首付比例要上调了！在房地产市场调控方面，北京将采取区别化调控措施，严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策，适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。

而此前不久，7月26日，南京新版限贷政策在市场疯传。扬子晚报记者求证获悉，网传新政内容基本属实，只是具体执行日期尚不明确。

网传的南京房贷新政如下：首套房首付比例提高至35%；二套房首付比例提高至50%；三套房停贷。此外，征信系统显示已结清二套以上也算二套房，仅限南京市区。与此同时，有消息称，人民银行南京分行已召开紧急会议。

而早在本月初，就有消息称，深圳部分银行收到通知，首套房贷利率从此前的8.8折回调到9折。

证监会“釜底抽薪”：房企再融资不能用于拿地还贷

人民网7月28日报道，证监会官员在周一（7月25日）的保荐机构专题培训会议上指出，上市公司再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银 行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

人民网报道还称：在债券发行方面，部分规模较小的房地产企业也面临被阻断的局面。交易所官员表示，在防风险的整体思路下，一些三、四线城市的小规模房企，即使符合发债标准也会被劝退，防止以后可能出现风险。

德科地产频道指出，过去一年，上市房企发行境内公司债条件非常宽松，利率和几年前相比简直便宜得要死。大牌房企的作战体系是典型的全国布局思维，地方政府想要通过限价熔断等行政手段来抑制“地王”，门都没有。真正的“地王”狙击手，证监会才是其中一个。

财新网援引上海易居房地产研究院副院长杨红旭的观点称，实际操作中，证监会很难真正监管房企的资金用途。但这一限制更多传递出融资监管收紧的信号，也表明政府想要抑制房企激进拿地，防范市场泡沫，维护正常合理的金融市场秩序的态度。

银监会收紧源头：开发商拍地资金来源减少

7月27日，媒体报道称，《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》已下发至各银行，银行理财业务风险管理要求被称为“史上最严”。涉及到房地产开发商，意见稿将直接影响其拿地资金的灵活性。28日，银监会回应称，目前处于内部研究论证和征求意见阶段。

东方证券房地产行业首席分析师竺劲指出，《办法》一旦实施，会导致两个问题：一是开发商拿地的资金少了来自银行的那部分，二是利率变高。

竺劲认为，通过资管获取资金的利率此前在7%~8%之间。纯信托的资金来源多样，《办法》会让资金来源少了一块，开发商如果撇开银行单独募集资金，成本则会达到12%以上。

今年上半年，开发商拿地的钱大部分甚至100%都来自银行，如此一来，来自银行资金的断供，中小型开发商的资金成本变高，拿地或将不再疯狂。

申万宏源高级分析师李虹认为，过往楼市低谷皆证明，信贷政策对于房企的可持续发展有着举足轻重的作用。在中央已经明显注意到楼市泡沫，一线城市努力控制房价上涨速度的大背景下，房企需要对资金链进行维护，以防止市场环境突变时，抗击风险能力不足。

抑地王，稳房价

今年以来，上海、深圳、苏州、合肥、南京等热点城市，屡屡出现挑战购房者心理极限的地王，引发了一些地方房价恐慌性上涨。而创造地王的，要么是央企，要么是上市房企，或者是两种身份兼具。这些企业更容易通过股市或者银行拿到低成本的钱，所以有底气创造地王。前一段时间，部分央企被监管部门约谈，行为有所收敛。

海通证券发布研报称，“地王”频出为未来房价、房贷留下隐患。年中政治局会议罕见提及“抑制资产泡沫”，也意味着地产泡沫应引起警惕！

官方媒体近日也接连就楼市发声。新华社评论称，在当前相对宽松政策下，部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式造“地王”，企图以房价上涨自我解套；在积极扩张战略下，部分企业上半年债务融资规模较大，后续将面临偿债压力。

中国证券报29日发文称，“地王”频现，直接推动周边房价上涨及市场对未来房价上涨的预期。此轮“地王潮”，资金炒作、避险投资、资产配置等特性非常突出。

监管层这几项政策，从供给侧釜底抽薪，从源头上抑制地王炒作，这对于稳定市场未来的房价预期是十分重要的。

至于下半年中国楼市会怎么走，国信证券日前发布报告称，房地产的调整已经开始：一是政策基调已有所收紧，信贷的宽松程度也有所减弱；二是房价上涨对购买力有负面影响；三是政策和货币宽松的边际效应会递减；四是一线城市楼市已率先出现调整迹象。